還賭債“一房二賣” 原購房者勝訴

2019-10-31 11:49:23  來源: 法制周報-律幫在線
 
還賭債“一房二賣” 原購房者勝訴
  
  法官:合同條款違法無效  獲得房產證不得損人利益
  
蔣女士最終贏得了房屋的所有權
  通訊員 舒慧
  
  2007年9月,蔣女士全款購得南縣城區寶塔湖畔一套商品房,并裝修居住至今。她在得知其住房已被他人取得房產證后,多方交涉無果,遂訴至法院。近日,南縣人民法院公開開庭審理此案,確認蔣女士所購房屋合同有效;確認被告劉某與何某某以爭議房屋簽訂的3份合同無效。
  
  【案件】
  
  為還賭債將已售房屋抵押
  
  2007年9月,蔣女士看中了何某某自建的位于南縣城區湖畔的一套商品房,與何某某簽訂了房屋買賣合同,全款買下該房屋。因當時條件不成熟,并未辦理房產證、國土證等相關證件,雙方約定一旦辦證時機成熟便盡快辦理證件。
  
  2012年元旦,何某某取得該房屋的相關權屬證書,但未給蔣女士辦理登記手續。此時的何某某因欠下巨額賭債,四處籌措資金。2014年9月,為周轉資金,何某某經人介紹從商人劉某處借款16萬元,劉某隨后發現何某某無償還能力,兩人商議后將蔣女士所居住的房屋到房產部門辦理房屋抵押登記。2014年9月30日,因何某某不能償還借款,與劉某協商后又到房產部門注銷該抵押登記,并辦理過戶手續。2014年,劉某成功辦理上述房屋的《國有土地使用權證》《房屋所有權證》。此后,兩人就該房屋簽訂了3份合同,3份合同價款不一致,且均由雙方簽字。為維護自身權益,蔣女士將何某某、劉某訴至法院。
  
  【審理】
  
  借款合同條款違法而無效
  
  法院受理該案后,因何某某下落不明,法官經多次走訪調查,向房產、公安了解相關案情,查找了相關證書。查明劉某雖聲稱買下該房屋,但買房前一直未進入到房屋內部,未查驗房屋,有悖一般交易習慣。
  
  根據《最高法關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定,劉、何兩人簽訂的房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保,將借款轉化為購房款的行為,應認定為民間借貸。另外,兩被告簽訂《借款合同》并約定:“由何某某向劉某借款16萬元,以南洲鎮某處房屋做抵押;借款時限為12個月,如借款人到期未歸還借款,此房屋甲方(劉某)自行處理(即此房屋的產權,歸甲方所有)”。根據我國 《物權法》《擔保法》規定,此條款為流質條款,其違反法律、行政法規的強制性規定而無效。2007年9月,何某某與蔣某某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示,且已實際支付使用多年,該合同合法、有效,應繼續履行。
  
  法院依法審理后作出判決:兩被告以爭議房屋簽訂的3份合同無效;原告蔣某某與被告何某某于2007年9月9日所簽訂的房屋買賣合同即《契約》合法有效。
  
  【說法】
  
  取得房產證者不一定是房屋所有人
  
  我國《物權法》第9條第1款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”不動產物權的轉移以登記為標志,登記也具有公示公信的效力。若賣房人一房二賣,其中一個買房人已辦理過戶手續拿到房產證,該買房人取得房屋的所有權。
  
  但有2點需要注意:1.已過戶拿到房產證者取得房屋所有權是正常的繼受取得房屋所有權,并非基于善意取得制度取得房屋所有權。2.取得房產證者不一定能夠取得房屋的所有權。如果取得房產證者存在與賣房人惡意串通損害另外一個買房人利益的情況,根據《合同法》第52條的規定:有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。取得產證的買房人與賣房人之間的合同無效。根據《合同法》第58條的規定 :合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。取得產證者應當將房屋過戶回賣房人,另外一個買房人可根據《合同法》第107條的規定要求賣房人繼續履行合同(過戶、交房等)。

 
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